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Comparer les crédits et taux hypotécaires

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La comparaison des hypothèques est une étape clé de votre projet d'investissement immobilier. Cela vous permet notamment d'obtenir le meilleur taux. Il ne s'agit cependant pas de la seule donnée que vous devez étudier, avant de faire confiance à une banque. L'éthique de cette dernière ou encore les options qui vous sont proposées peuvent aussi motiver votre choix. Dans cet article, nous vous proposons de multiples informations relatives à la comparaison de plusieurs hypothèques disponibles sur le marché.

4 étapes pour comparer les crédits et taux hypothécaires

Choisir le bon modèle d’hypothèque

Vous devez tout d'abord savoir qu'il existe plusieurs types d'hypothèques. Vous pouvez privilégier l'hypothèque à taux fixe. Les taux d'intérêt à payer sont fixés au moment de la signature de l'engagement et resteront les mêmes jusqu'à la fin de ce dernier. Cette alternative est recommandée si vous souhaitez anticiper précisément les charges liées à votre emprunt.Les hypothèques à taux fixe offrent une prévisibilité budgétaire et une protection contre les taux d'intérêt à la hausse, ce qui en fait un crédit attrayant. En Suisse, elles sont souvent choisies lors du financement d'un bien immobilier. Cependant, il est important de noter que l'hypothèque à taux fixe n'est pas toujours la meilleure solution dans toutes les situations. Lorsque des changements de vie surviennent, tels qu'une nouvelle orientation de carrière, des changements familiaux ou un déménagement, la longue durée d'une hypothèque fixe peut devenir un inconvénient. Il est donc essentiel d'évaluer attentivement ses besoins et sa situation avant de prendre une décision.

L’hypothèque à taux variable est une autre alternative. Elle permet une adaptation régulière de votre taux, en fonction des taux d'intérêt actuellement pratiqués sur le marché. Cette alternative est idéale, quand les taux ont tendance à baisser.

Pour finir, l’hypothèque SARON est la dernière grande alternative disponible sur le marché. Il s'agit d'un taux d'intérêt variable, basé sur l'indicateur financier SARON.

Comparer les taux d’intérêt

Une fois le modèle d'hypothèques correspondant à votre profil choisi, vous devrez comparer les taux d'intérêt. Pour cela, vous pouvez consulter ceux qui sont affichés sur les sites des banques et des organismes prêteurs. Les calculateurs de prêt hypothécaire sont aussi des outils redoutables, pour vous aider dans votre recherche. La plupart des banques disposent désormais de ce genre de solution en ligne. Comparea vous met également à disposition un calculateur dédié.

Le plus raisonnable reste de demander des offres, pour être sûr du taux personnalisé qui vous est proposé en fonction de votre projet. Pour rappel, votre revenu, vos capitaux propres, la valeur du bien et la façon dont vous effectuez votre montage financier influencent ce dernier.

Comparer les options

N'hésitez pas aussi à jeter un coup d'œil aux options selon lesquelles la banque vous prête de l'argent. Certaines banques proposent par exemple des conditions flexibles, concernant le prêt à taux variable.

Il existe des options pour protéger votre patrimoine et vos proches. La formule Hyposafe pensée par la BCN vous permet notamment de profiter d’une assurance décès pour garantir le 2e rang de l’emprunt.

Étudier les offres spéciales

En fonction de la banque à laquelle vous choisirez de faire confiance, vous pouvez aussi profiter d’offres spéciales. La plupart du temps, elles sont proposées aux nouveaux clients, pour les motiver à transférer leurs avoirs auprès du nouvel organisme bancaire.

Il existe d'autres offres, comme celles qui valorisent l'achat d'un bien avec un impact environnemental modéré. C'est le cas de Migros, qui propose une réduction Éco. Si votre logement entre dans certains critères d'efficacité énergétique, vous pourrez profiter d'une réduction de 0,15 % sur votre taux.

Comparaison des taux hypothécaires

Les valeurs renseignées dans les tableaux sont des taux moyens indicatifs fournis par les organismes prêteurs au 21 décembre 2022. Les taux peuvent être adaptés à votre profil ou encore être négociés. L'affichage de ces derniers ne représente donc pas un engagement de la part de la banque.

Comparatif des taux hypothécaires fixes

2 ans3 ans4 ans5 ans6 ans7 ans8 ans9 ans10 ans
AXA2.38%2.42%2.46%2.50%2.54%2.58%2.62%2.66%2.70%
Migros2.55%2.61%2.65%2.67%2.74%2.76%2.82%2.84%2.92%
Swiss Life-2.59%2.61%2.64%2.66%2.68%2.71%2.72%2.75%
Generali2.50%2.50%2.55%2.55%2.55%2.60%2.60%2.60%2.65%
Postfinance2.55%2.60%2.70%2.80%2.85%2.90%2.95%3.00%2.90%
Raiffeisen2.43%2.53%2.62%2.71%2.81%2.91%3.00%3.04%3.09%

Les taux hypothécaires variables

Contrairement aux idées reçues, toutes les banques n'appliquent pas les mêmes taux, si vous choisissez des hypothèques Suisse à taux variable. Le taux de votre crédit immobilier est effectivement celui auquel sont proposés les nouveaux crédits. Vous paierez néanmoins une majoration de ce taux. C’est cette part que vous pourrez négocier au moment de la souscription de votre crédit.

Les taux pour l’hypothèque SARON

Pour l’hypothèque de SARON, on trouve assez facilement les majorations proposées par les différents organismes bancaires. Elles sont, une nouvelle fois, indicatives. Les taux renseignés ci-dessous viennent s'ajouter au taux SARON.

InsitutionTaux
AXA0.80%
Swiss Life0.80%
Postfinance0.95%

Les facteurs qui font grimper les taux

Il est important de souligner que dans le cadre de certains investissements, les taux d'intérêts qui vous sont proposés sont presque systématiquement plus élevés. C'est le cas si votre achat a pour but exclusif d'effectuer un investissement immobilier. En général, les taux proposés sont supérieurs à ceux observés pour l’achat d’une résidence principale.

Le prêt hypothécaire pour acheter une maison de vacances est aussi soumis à un taux plus important que lorsqu'il s'agit d'une résidence principale. S'agissant d'un bien secondaire, il peut aussi être plus difficile d'obtenir une hypothèque en Suisse. Les conditions d'obtention du crédit seront beaucoup plus strictes, notamment du point de vue des revenus et des apports en fonds propres.

Peut-on négocier l’hypothèque ?

Il est bien entendu possible de négocier l'hypothèque. Vous pouvez choisir de négocier le taux d'intérêt auquel la banque vous prête de l'argent. Pour fixer les taux d'intérêt qu'elle vous propose, elle se sert du taux d'intérêt auquel elle emprunte elle-même l'argent sur les marchés financiers. À cela, s'ajoute sa marge commerciale. C'est sur cette seconde partie de la composition du taux, que vous disposez d'une marge de négociation.

À retenir

Pour un même prix, vous pourrez aussi choisir de négocier des options avec votre banque. Vous pouvez par exemple demander l’ajout d'une assurance spécifique, ou encore de conditions flexibles.

Des talents de négociateur restent indispensables pour pouvoir se lancer dans ce type de débat. La persévérance est de mise. Certains éléments de votre dossier peuvent véritablement appuyer votre demande. Par exemple, le fait de disposer d'importants fonds propres peut décider la banque à faire un geste.

Peut-on financer la totalité du projet grâce à l’hypothèque ?

Attention

En Suisse, le prêt hypothécaire ne peut vous permettre de ne financer que 80 % du bien que vous souhaitez acheter. Les 20 % restants doivent provenir de vos fonds propres disponibles ou encore de l'utilisation du 3e pilier de la prévoyance.

Rappelons aussi que même avec un apport personnel suffisant, votre dossier reste soumis à l'étude de la banque. Un dépassement du taux d'endettement maximum autorisé est par exemple un frein absolu, pour obtenir des hypothèques en Suisse. Vous devrez aussi être capable de vous acquitter des différents frais annexes liés à l'amortissement du bien et à son entretien.

Quel créancier choisir pour son hypothèque ?

Banquier ou assureur pour une hypothèque ?

Il est important de souligner que depuis de nombreuses années, la frontière entre banques et assurances est de plus en plus floue. Les assureurs proposent des produits bancaires et les banquiers des produits d'assurance. C'est pour cela que l'on parle désormais du “secteur banque-assurance”.

Si autrefois on observait des différences de compétences entre ces acteurs, la formation croissante des agents permet de profiter de conseils avisés, quel que soit votre choix. Vous pouvez donc vous laissez guider par la comparaison des taux d'intérêts hypothécaire ou encore des modèles d'hypothèques qui vous sont proposés. Des assureurs comme Generali parviennent ainsi à proposer des taux attractifs.

La solution de l’hypothèque en ligne

La solution de la banque en ligne offre aussi de belles opportunités en matière de crédit hypothécaire. En effet, les organismes prêteurs qui parviennent à réduire leurs frais de fonctionnement peuvent directement l'imputer sur les taux d'intérêts qui vous sont proposés. Dans le tableau comparatif précédent, vous avez sans aucun doute remarqué la compétitivité d'acteurs comme AXA ou encore Migros. Ces derniers ont largement choisi de dématérialiser une partie de leur offre.

Du point de vue des particuliers, une offre en ligne peut aussi permettre de gagner du temps. Vous pourrez notamment vous épargner des rendez-vous en agence et faciliter la transmission des documents. La plupart du temps, les délais de traitement sont réduits par l'utilisation des nouvelles technologies.

En savoir plus : Qu'est-ce qu'un créancier et que faut-il savoir sur les créanciers ?

Comment concrétiser son projet d’hypothèque ?

La constitution du dossier

Sur la majorité des calculateurs de prêt hypothécaire, vous devrez renseigner :

  • Le montant total du projet d'acquisition immobilière
  • Vos revenus annuels
  • Les fonds propres que vous souhaitez apporter

Pour constituer votre dossier, vous devrez réunir tous les éléments vous permettant de prouver les déclarations faites. Des justificatifs d'identité, de revenus ou encore d’épargne disponible peuvent ainsi vous être demandés. Un document officiel attestant de la valeur du bien hypothéqué est aussi incontournable.

Cela permettra à l'organisme prêteur de vérifier que votre taux d'endettement est bien en dessous des 33 % exigé. Il pourra aussi tester votre solvabilité et juger des risques pris en fonction de votre profil.

La demande d’offres

Après avoir fourni l'intégralité des documents nécessaires à l'étude de votre demande de prêt hypothécaire, vous pourrez éventuellement recevoir des offres. Cette fois-ci, il ne s'agit plus d'une simple estimation, mais véritablement de ce que la banque est prête à s'engager à vous proposer.

Vous vous lancerez alors dans le travail de comparaison des hypothèques mentionnées précédemment, du point de vue des taux d'intérêts, mais aussi des options et des garanties.

Les démarches administratives

Vient ensuite le moment de la signature de la vente du bien et de votre offre de prêt. Ces dernières ont respectivement lieu chez votre notaire et auprès de votre banque.

À retenir

En l'absence de fonds propres suffisants, l'obtention du crédit est une condition pour pouvoir signer le transfert de propriété.

Faire appel à un conseiller pour comparer les crédits et les taux d'intérêts

Les démarches pour trouver la meilleure hypothèque possible en Suisse sont chronophages et complexes. L'appel d’un professionnel de la finance peut donc être indispensable, pour mettre en concurrence les différentes banques et obtenir diverses informations sur la faisabilité de votre projet.

Obtenir un financement

Avant même de comparer les offres de prêt, encore faut-il réussir à convaincre les organismes bancaires au sujet de votre financement. Si vos fonds personnels sont restreints, l'appel à un professionnel peut vous aider à mieux vendre votre dossier de financement. Il pourra notamment vous expliquer certains montages financiers, pour pouvoir prétendre au financement dont vous avez besoin.

Obtenir la meilleure offre

Le conseiller financier peut vous mettre en relation avec les membres de son réseau. En général, des partenariats conclus avec des organismes bancaires vous permettent de profiter d'une plus grande marge de négociation, que lorsque vous présentez votre dossier seul. Ce gain de temps et d'information peut s'avérer crutial dans la mis en place de votre projet, à partir d'un conseil neutre et impartial.

Il vous offre aussi un regard expert, pour comparer les offres de prêt qui vous sont proposées. Vous avez donc l'assurance de ne pas vous tromper, en ne vous fiant qu’aux taux. Il peut notamment analyser les pénalités qui vous seront appliquées en cas de remboursement anticipé, ou d'autres facteurs qui peuvent influencer votre raisonnement.

Profiter d’une optimisation fiscale

En Suisse, en vous servant du 3e pilier de la prévoyance, vous pouvez effectuer des opérations d'optimisation fiscale grâce au prêt hypothécaire. Pour savoir dans quelle mesure cette solution peut être avantageuse en fonction de votre profil, le conseiller financier est un interlocuteur de choix.

Il peut aussi vous suivre pendant toute la durée du crédit immobilier. Son rôle est par exemple de vous guider, si vous souhaitez effectuer un amortissement anticipé, malgré les pénalités appliquées. En cas derenouvellement de votre prêt hypothécaire, il vous aidera à trouver les meilleures alternatives possibles.

Gagner du temps

Vous l'aurez compris, ce professionnel vous permet non seulement d'optimiser votre dossier, mais aussi de gagner du temps. Toutes les démarches effectuées pour vous, pour comparer les crédits et les taux hypothécaires, vous font économiser votre temps. Entre les sommes économisées sur la durée du crédit immobilier, le stress en moins et le gain de temps, les arguments sont nombreux.

Quel que soit votre projet, nous nous tenons à votre disposition pour analyser votre dossier et vous accompagner. N'hésitez pas à nous contacter !

Pour résumer
  • L'hypothèque à taux fixe est recommandée pour anticiper précisément les charges liées à votre emprunt.
  • L'hypothèque à taux variable est idéale, quand les taux ont tendance à baisser.
  • Les calculateurs de prêt hypothécaire sont aussi des outils redoutables, pour vous aider dans votre recherche.
  • Dans certaines banques, si votre logement entre dans certains critères d'efficacité énergétique, vous pourrez profiter d'une réduction de taux
  • Dans le cas d'investissement immobilier, les taux sont presque systématiquement plus élevés.
  • Dans le cas d'une résidence secondaire, il peut aussi être plus difficile d'obtenir une hypothèque en Suisse.
  • Le prêt hypothécaire ne peut vous permettre de ne financer que 80 % du bien que vous souhaitez acheter. Les 20 % restants doivent provenir de vos fonds propres
  • Sur la majorité des calculateurs de prêt hypothécaire, vous devrez renseigner : Le montant total du projet d'acquisition immobilière, vos revenus annuels ainsi que les fonds propres que vous souhaitez apporter. Pour en savoir plus, rendez-vous sur le calculateur Comparea.
  • En l'absence de fonds propres suffisants, l'obtention du crédit immobilier est une condition pour pouvoir signer le transfert de propriété.
  • Il est important de faire attention au choix de son interlocuteur afin de bénéficier d'un conseil neutre et impartial.
Voir aussi
               
Lucas Estrella responsable du département hypothèque chez Comparea.ch

Écrit par Lucas Estrella - Directeur du cabinet EMG SA & reponsable du pôle hypothécaire. Pour en savoir plus sur notre équipe cliquez ici.