Conseils hypothécaires : Fonctionnement, Calcul et frais de notaire
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En Suisse, le prêt hypothécaire est une façon privilégiée d'accéder à la propriété. Il s'agit tout simplement d'acquérir un bien immobilier, que vous mettez en gage pour garantir une partie de l'empreinte. Cette solution, rassurante pour les banques, peut aussi vous permettre de profiter d'optimisations fiscales. Dans cet article, vous découvrirez nos meilleurs conseils pour comprendre l’hypothèque et en tirer le meilleur.
Comment fonctionne l’hypothèque en Suisse ?
Notre premier conseil est de bien comprendre le fonctionnement de l'hypothèque suisse avant de vous lancer.
Hypothèque de 1er et 2e rang
En Suisse, la banque vous prête de quoi financer 80 % de votre bien. L'hypothèque de premier rang est celle qui couvre jusqu'à deux tiers de la valeur de l’investissement, en prenant pour garantie le logement acquis. Vous pouvez choisir de rembourser volontairement cette partie de l'hypothèque. Vous pouvez aussi négocier de ne pas rembourser la valeur du logement et de payer simplement les intérêts du prêt. Vous pourrez alors éventuellement faire fructifier l'argent que vous n'utilisez pas pour rembourser votre bien immobilier. Il peut même contribuer à financer votre prévoyance.
L'hypothèque de 2e rang est celle qui couvre les 10 à 15 % restants, qui ne peut pas être garantie par la mise en gage du logement. Cette partie de l'emprunt hypothécaire est soumise à ce qu'on appelle l'obligation d'amortissement. En d'autres termes, vous devez rembourser le capital qui vous est prêté, en plus des intérêts indiqués au contrat.
L’amortissement direct ou indirect
Si vous avez compris le paragraphe précédent, les amortissements directs et indirects en découlent directement. L'amortissement direct correspond à un remboursement de la dette et des intérêts. La somme due va donc diminuer de manière progressive.
L’amortissement indirect correspond au mécanisme précédemment présenté. Le capital prêté au titre de l'hypothèque de second rang peut ne pas être remboursé. Vous pourrez verser le montant correspondant aux remboursements pour contribuer au troisième pilier de votre prévoyance.
Le 3e pilier pour financer un bien
En Suisse, la prévoyance individuelle se décompose en trois piliers :
- La prévoyance étatique, qui garantit un minimum vital
- La prévoyance professionnelle, qui vous assure à niveau de vie habituel
- Le 3e pilier, que vous pouvez choisir de constituer pour répondre à vos besoins supplémentaires
Grâce au financement de votre bien immobilier, vous pouvez donc faire fructifier votre argent grâce au 3e pilier de la prévoyance suisse. Ce mécanisme est particulièrement intéressant lorsque les taux d'intérêt sur l'épargne sont plus élevés que les taux d'intérêt sur le crédit.
Quels sont les frais d’acquisition en Suisse ?
En plus des taux d'intérêt et des frais de dossier occasionnés par votre hypothèque, vous devrez vous acquitter de certaines sommes auprès de l'État ou encore de votre notaire. Notre deuxième conseil utile est donc de bien connaître la totalité des frais, pour mieux les anticiper.
Les frais de notaire pour une hypothèque
Les frais de notaire se calculent en fonction du prix du bien. Il est important de souligner que le barème est dégressif. Plus le prix de l'acquisition est élevé, plus le taux diminue. Ils sont généralement compris entre 3 et 5 % de la valeur totale de votre investissement immobilier. Sur les frais de notaire, les émoluments ne représentent que 0,25 à 0,5 % du montant à payer. En d'autres termes, l'appellation de frais de notaire est assez trompeuse, puisque ce dernier ne perçoit qu'une petite part de la somme payée.
L’établissement de l’acte hypothécaire
L'établissement de l'acte hypothécaire officialise la mise en gage du bien immobilier en garantie du prêt. Cette opération coûte à elle seule environ 2,5 % du montant du bien. 1,365 % revient à l'état, 0,2 % au registre foncier et le reste est attribué au notaire qui s'occupe de la création de l'acte.
L’établissement de l’acte d’achat
L'acte d'achat est celui qui atteste du transfert de propriété du bien. Il vous est facturé 4 % du prix de vente hors TVA. 3 % sont prélevés au titre des droits de mutation, 0,3 % sont remis au registre financier et les 0,7 % restants sont perçus par le notaire.
Comparer les offres de prêt hypothécaire
Pour investir grâce à l'hypothèque, vous devrez choisir entre plusieurs offres de la part des banques. La compréhension des différents modèles de prêt hypothécaire disponibles sur le marché suisse est indispensable.
Le modèle de prêt hypothécaire
Vous pourrez opter pour une hypothèque à taux fixe. Comme son nom l'indique, les taux d'intérêt sont fixés au moment de la signature du contrat et restent inchangés jusqu'au terme de l'engagement. Cette solution est conseillée, si vous souhaitez anticiper précisément vos charges et ne pas être soumis aux aléas du marché.
Il est aussi possible d'opter pour une hypothèque à taux variable, avec un taux qui s'adapte en fonction de ceux qui sont pratiqués sur le marché. Cette solution peut vous faire faire de précieuses économies, quand les taux ont tendance à baisser. L'hypothèque de SARON est une variante de l'hypothèque à taux variable, indexée sur SARON. Pour opter pour ce genre d'hypothèque, les conseils d'un professionnel de la finance peuvent être utiles pour tenter d’anticiper les variations du marché.
Pour finir, il est parfaitement possible que les banques vous proposent des modèles d'hypothèque qui leur sont propres. Vous pourrez par exemple, peut-être profitez d'une réduction de taux si votre logement répond à certains critères environnementaux.
Les taux d’intérêt et les options
Les taux d'intérêt peuvent être comparés d'une offre à une autre. Vous devez néanmoins vérifier que vous mettez en concurrence des contrats équivalents en termes d'options et de garanties. Par exemple, il est normal qu'une hypothèque flexible vous permettant de changer de modèle en cours de contrat coûte plus cher qu’une hypothèque classique.
Les offres spéciales
Il est assez fréquent que les banques proposent des offres spéciales à leurs nouveaux clients. Vous devez donc rester attentif au marché et comparer plusieurs acteurs pour trouver la solution la plus avantageuse. Attention, la plupart du temps, ces offres de bienvenue prennent fin après la durée de votre engagement. Vous devrez donc de nouveau chercher la meilleure alternative au moment du renouvellement de votre hypothèque.
Mise à jour le : 31.01.2024Écrit par Valery ChantepyResponsable du pôle hypothécaire chez CompareaPour en savoir plus sur notre équipe cliquez ici.