Qu'est-ce que l'hypothèque à effets différés ?

Aujourd'hui encore, l'investissement dans la pierre reste une valeur refuge en Suisse. Pour devenir propriétaire, l'hypothèque est une solution idéale, qui permet de pouvoir profiter d’avantages fiscaux. La mise en gage du bien est aussi un véritable atout, qui peut vous permettre d'obtenir un financement de 80 % du projet par les banques.

Pour profiter au maximum de l'hypothèque, l'idéal reste de trouver un taux attractif. Ces derniers étant soumis aux fluctuations du marché, l'hypothèque à effets différés peut vous permettre de faire de bonnes affaires !

L'hypothèque est un emprunt vous permettant d'acheter un bien immobilier. Pour sécuriser votre banque, vous proposez tout simplement le bien acheté en garantie. En échange de l'emprunt, vous remboursez le capital associé à des intérêts.

Le taux d'intérêt associé à votre contrat peut être fixe. Vous saurez alors quel est le taux d'intérêt à payer mensuellement, jusqu'à la fin du crédit. Cette solution est idéale pour ceux qui souhaitent anticiper précisément les charges relatives à leur investissement immobilier.

On lui oppose souvent l'hypothèque à taux variable. Avec cette deuxième formule, votre taux est révisé régulièrement, en fonction des évolutions du marché. En d'autres termes, si les taux d'intérêt augmentent, les charges de votre prêt augmentent aussi. En revanche, si les taux baissent, vous ferez des économies. Ces dernières années, les personnes ayant choisi le taux variable ont généralement été gagnantes.

L'hypothèque à effets différés, autrement appelée hypothèque de forward, est une sorte d'hypothèque à taux fixe. Admettons que les taux actuels du marché soient attractifs. Vous ne souhaitez néanmoins investir que dans quelques mois, sans avoir la certitude de profiter d'un taux d'intérêt aussi intéressant. Vous pouvez alors opter pour l'hypothèque à effets différés.

Un accord avec votre banque vous permet de bloquer ce taux d'intérêt sur une durée définie. Vous pouvez par exemple choisir de bloquer le taux actuel sur une durée de 18 mois, pour être sûr de pouvoir investir avec un taux d'intérêt aussi attractif dans un peu plus d’un an. Le pari est véritablement gagnant, si entre le moment du blocage du taux et celui de votre souscription, les taux d'intérêt augmentent.

L'hypothèque à effets différés ne permet pas de bloquer un taux fixe pendant une durée indéterminée. En général, les banques vous proposent de bloquer le taux actuel, pour une durée maximale de 24 mois. On observe cependant de plus en plus d'organismes prêteurs proposant un blocage des taux actuels jusqu'à 3 ans. Cela offre de belles perspectives, pour pouvoir investir en anticipant la hausse des taux sur le marché.

Pour pouvoir profiter du privilège de l'hypothèque à effets différés, le taux d'intérêt bloqué sera légèrement majoré. Le calcul est donc complexe, pour vous assurer que malgré cette majoration, vous conserverez un taux d'intérêt plus attractif que celui du marché futur.

Cette majoration du taux d'intérêt correspond à une marge de sécurité prise par la banque. Elle peut être négociée par vos soins.

Vous l'aurez compris, l'hypothèque à effets différés sert avant tout à anticiper la hausse des taux d'intérêt. En tant que particulier, vous ne savez peut-être pas reconnaître les indicateurs permettant de savoir que les taux repartent à la hausse. Il est donc primordial de vous faire accompagner par un conseiller financier. Il peut par exemple vous indiquer sur quelle durée vous devez bloquer un taux d'intérêt.

En général, quand les taux d'intérêt du crédit remontent, les acheteurs sont moins nombreux. Avec une offre égale ou supérieure, il est donc possible que les prix de l'immobilier baissent. En vous assurant de conserver un taux attractif, vous pourrez donc potentiellement profiter de cette opportunité. Ici aussi, les conseils d'experts de la finance sont utiles pour anticiper les tendances.

Les taux d'intérêt bas sont très propices à l’investissement locatif. La rentabilité moyenne pour ce type d'investissement est comprise entre 4 et 6 %. Si vous avez réussi à obtenir un effet différé sur un taux plus bas que ceux pratiqués sur le marché, vous pourrez augmenter votre rentabilité.

Vous pouvez aussi vous servir de l'hypothèque à effets différés, pour prévoir la prolongation de votre hypothèque. Au terme de votre engagement, vous pouvez rembourser la totalité du capital restant dû. Vous avez aussi l'opportunité de prolonger votre hypothèque auprès de votre banque ou d'un autre organisme prêteur.

Le fait d'avoir bloqué à l'avance un taux attractif représente donc l'opportunité de réaliser des économies sur votre prolongation.

Rappelons par ailleurs que le changement de banque est souvent incontournable, pour profiter des meilleures conditions possibles en cas de rachat d'hypothèque ou de prolongation de cette dernière. Vous pourrez par exemple profiter de certaines réductions offertes exclusivement aux nouveaux clients. La mise en concurrence de plusieurs organismes prêteurs vous permet par ailleurs de pouvoir négocier votre taux ou encore vos conditions de prêt.

Attention, dans le cas où vous effectuez un rachat de l'hypothèque avant son échéance, vous pouvez avoir à payer des pénalités. Ces dernières sont enseignées dans le contrat que vous avez signé au moment de la souscription de votre hypothèque. Ils permettent à la banque de pouvoir pallier à la perte de revenus occasionnés par l'anticipation de l'amortissement.

Avant de demander un rachat d'hypothèque, vous devez donc vous questionner sur les économies réellement faites. Votre calcul doit tenir compte de ces pénalités.

En février 2022, la hausse des taux a dépassé les prévisions de la Banque Centrale Européenne. La force du franc suisse semble néanmoins offrir une certaine protection au pays. Les économistes indiquent donc la possibilité de continuer à profiter de taux attractifs pendant encore deux années, malgré une légère tendance à la hausse.

Vous pouvez donc encore demander une hypothèque à effets différés, pour profiter du levier des taux attractif dans quelques mois. La possibilité de bloquer un taux fixe pendant 3 ans prend tout son sens !

Depuis 2013, les personnes ayant souscrit une hypothèque avec un taux variable ont généralement profité de taux d'intérêt plus bas que ceux qui ont misé sur un taux fixe. En effet, les taux ont atteint des seuils record, permettant aux emprunteurs d'obtenir des crédits à moindre coûts.

Au-delà des prévisions à 2 ans faites par les économistes, il peut désormais être risqué d'opter pour une hypothèque à taux variable. Fort heureusement, certaines banques proposent des formules flexibles, qui vous permettront de basculer sur une hypothèque à taux fixe, en cas de hausse importante. Dans le cadre de l'hypothèque à taux variable, votre contrat prévoit aussi un seuil que vos intérêts ne pourront pas dépasser. Une fois encore, l'appel à un conseiller pour étudier votre dossier et vous donner un avis sur le marché à venir est utile, pour réaliser le bon investissement. N'hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez connaître votre avis sur la question.