Remboursement d'hypothèque anticipée et levée d'hypothèque
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Pour rembourser votre prêt hypothécaire, vous pouvez attendre l'échéance prévue par votre contrat. Vous pouvez aussi opter pour un remboursement d'hypothèque anticipé. Cela entraînera ce qu'on appelle une levée d'hypothèque.
En général, cela occasionne des frais de sortie, à régler auprès de la banque ou encore de votre notaire. Il est donc important de bien calculer le coût total de cette décision avant de vous lancer. L'accompagnement par un professionnel de la finance peut faire toute la différence, pour optimiser votre projet.
Qu’est-ce qu’une hypothèque ?
Le prêt hypothécaire est un crédit qui a pour but de financer l'achat d'un bien immobilier. Le crédit est accordé contre la mise en gage du bien immobilier, pour couvrir les risques pris par la banque. C’est ce qu’on appelle l’hypothèque. En d'autres termes, en cas de défaut de paiement, la banque utilisera le bien immobilier comme garantie, pour se rembourser. Cela remplace les traditionnelles assurances de prêt.
En général, le contrat signé entre l'acheteur est l'organisme prêteur prévoit entre autres :
- La somme mise à disposition
- Les modalités et la durée d'amortissement de l'hypothèque
- Les frais occasionnés par la levée d'hypothèque via un remboursement anticipé
- Le taux auquel est accordé le crédit
Vous devez donc impérativement prendre connaissance de la totalité de ce document, pour maîtriser les conditions auxquelles l'hypothèque vous est accordée.
Qu’est-ce qu’une levée d’hypothèque ?
Le terme de “levée d'hypothèque” désigne le moment où il n'y a plus d'hypothèque sur le bien immobilier. Cela signifie qu'il n'est plus considéré par la banque comme une garantie d'un prêt. La levée d'hypothèque peut intervenir dans plusieurs cas :
- L'amortissement de votre prêt est terminé, vous avez fini de rembourser la banque à l’échéance prévue
- Vous effectuez un remboursement anticipé, pour lever l'hypothèque
BON À SAVOIR
Pour lever une hypothèque, le remboursement de votre crédit n'est pas la seule alternative. Vous pouvez aussi choisir d'autres garanties, comme une caution solidaire, ou le nantissement d'un contrat d'épargne. On parle par exemple du nantissement des contrats 3e pilier. Il reste conseillé de se faire accompagner, pour renégocier le contrat, en fonction des nouvelles garanties que vous êtes susceptibles d'apporter. Votre banque n'est pas obligée d'accepter les nouvelles conditions que vous lui proposez.
Comment vendre un bien sous hypothèque ?
Beaucoup de particuliers choisissent de demander la levée de leur hypothèque pour pouvoir revendre leur bien. Ce n'est pourtant pas la seule alternative possible, pour pouvoir proposer son bien sur le marché.
Le remboursement par anticipation
Pour pouvoir vendre votre bien, vous pouvez vous débarrasser de l'hypothèque, en anticipant les remboursements. Attention, la plupart des contrats prévoient le versement de pénalités financières, en cas de remboursement avant échéance.
Au moment de la souscription de votre hypothèque, vous devez vous interroger sur la possibilité d'avoir besoin d'un amortissement anticipé. Si vous êtes dans cette situation, vous pouvez vous tourner vers des organismes qui proposent des hypothèques flexibles, sans pénalités.
Le transfert d’hypothèque
Si vous souhaitez souscrire une nouvelle hypothèque, pour acquérir un autre bien, vous pouvez faire ce qu'on appelle un transfert d'hypothèque. Vous conservez donc votre crédit, en transférant la garantie de ce dernier, sur un autre bien immobilier. Attention, cette opération n’est possible que si vous effectuez votre hypothèque auprès de la même banque.
Parmi les avantages de cette solution, vous n'aurez pas à payer de nouveau les droits d'enregistrement d'hypothèque. Pour rappel, elle représente 1,3 % du prix du bien. Vous pouvez donc réaliser des économies sur les frais occasionnés par votre prochaine acquisition.
La transmission d'hypothèque
Vous pouvez aussi transmettre l'hypothèque au prochain acquéreur de votre bien immobilier. Pour cela, il faut nécessairement que ce dernier passe par la même banque que vous pour souscrire son prêt hypothécaire.
Cette option peut devenir un argument de vente, pour commercialiser votre bien immobilier. En effet, lorsque l'acheteur dispose d’une capacité de financement restreinte, il profite de l'hypothèque existante. Il peut aussi faire des économies sur les frais d'hypothèque, dont vous vous êtes déjà acquittés.
Quels frais pour une levée d’hypothèque ?
Les frais de notaire et de publicité foncière
Si vous choisissez de demander une levée d'hypothèque, vous devrez vous payer des émoluments versés au notaire. Ils représentenr au minimum 1 % de la valeur totale du bien, ce qui peut représenter une certaine somme.
Vous devrez aussi payer les frais de publicité foncière, tout comme lorsque vous souscrivez à une hypothèque.
Le remboursement de la banque
Le remboursement de la banque est proportionnel au capital que vous avez peut-être déjà amorti. Vous devrez rembourser la totalité des sommes restantes, si vous ne misez pas sur la transmission ou le transfert d'hypothèque. Avant de pouvoir vous lancer dans le remboursement anticipé de votre hypothèque, vous devez donc vérifier si vos fonds personnels sont suffisants pour couvrir la totalité du capital restant dû.
Les pénalités de remboursement anticipé
En général, les pénalités de sortie sont équivalentes au taux d’intérêts, multipliant par la somme restant à payer sur la durée restante. Par exemple, si vous avez emprunté à un taux de 1,9 %, et qu'il vous reste 200’000 CHF à payer sur 2 ans, le calcul à effectuer est : 200’000 x 1.9 % X 2 ans.
Si vous choisissez de clôturer votre hypothèque, vous devez donc en mesurer l'impact financier, pour savoir si vous êtes réellement gagnant.
Pourquoi la banque applique-t-elle des pénalités ?
Du point de vue des particuliers, il est parfois difficile de comprendre pourquoi les banques appliquent des pénalités de sortie. En effet, pourquoi handicaper ceux qui souhaitent rendre l'argent emprunté avant la date prévue ?
C'est en fait une histoire de marché financier. Pour pouvoir vous prêter de l'argent, votre banque emprunte elle-même de l'argent à un taux moins important. La différence entre le taux auquel elle emprunte de l'argent et celui auquel elle le met à votre disposition est en fait sa marge.
Quand vous effectuez un remboursement anticipé, vous réduisez donc considérablement la marge qui était initialement prévue par le contrat. Les pénalités financières servent donc à couvrir une partie de cette perte. Rappelons néanmoins que certains organismes prêteurs choisissent de ne pas appliquer de pénalités de retard en cas de rachat anticipé.
Les pénalités de sortie déductibles d’impôt
Quand vous effectuez un remboursement d'hypothèque anticipé et une levée de cette dernière, vous pouvez aussi profiter de certains avantages fiscaux. En général, les frais sont déductibles de votre revenu imposable, tout comme l’étaient les intérêts hypothécaires jusque-là.
La déduction des pénalités de sortie sur les impôts n'est pas une raison de rembourser son hypothèque en anticipé. Cela peut néanmoins vous conforter dans votre décision, si vous calculez actuellement l'impact financier de cette opération.
Peut-on négocier les frais de sortie ?
En général, il est possible de négocier les pénalités appliquées, en cas de levée de l'hypothèque avant le terme du prêt. L'accompagnement par un professionnel de la finance peut vous aider à trouver les bons arguments, en fonction du projet qui vous anime.
Si vous avez la moindre question, sur le remboursement d'hypothèque anticipé, et sur la levée de votre hypothèque, n'hésitez pas à nous contacter. Nos conseils pourront étudier votre dossier et vous guider pour choisir la solution la plus avantageuse. Quels que soient vos projets, il existe forcément une solution qui vous correspond.
Mise à jour le : 31.01.2024Écrit par Valery ChantepyResponsable du pôle hypothécaire chez CompareaPour en savoir plus sur notre équipe cliquez ici.