Vorzeitige Rückzahlung einer Hypothek und Aufhebung einer Hypothek
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Um Ihre Hypothek zurückzuzahlen, können Sie die in Ihrem Vertrag festgelegte Fälligkeit abwarten. Sie können sich aber auch für eine vorzeitige Rückzahlung der Hypothek entscheiden. Dies führt zu einer sogenannten Hypothekenhebung.
In der Regel entstehen dadurch Ausstiegskosten, die Sie bei der Bank oder auch bei Ihrem Notar begleichen müssen. Es ist daher wichtig, dass Sie die Gesamtkosten dieser Entscheidung genau berechnen, bevor Sie sich auf den Weg machen. Die Begleitung durch einen Finanzprofi kann hier den entscheidenden Unterschied machen, um Ihr Vorhaben zu optimieren.
Was ist eine Hypothek?
Das Hypothekendarlehen ist ein Kredit, der den Kauf einer Immobilie finanzieren soll. Der Kredit wird gegen die Verpfändung der Immobilie gewährt, um die von der Bank eingegangenen Risiken abzudecken. Dies wird als Hypothek bezeichnet. Mit anderen Worten: Im Falle eines Zahlungsausfalls wird die Bank die Immobilie als Sicherheit verwenden, um sich auszuzahlen. Dies ersetzt die traditionellen Kreditversicherungen.
Im Allgemeinen sieht der zwischen dem Käufer und dem Kreditgeber unterzeichnete Vertrag unter anderem Folgendes vor:
- Die zur Verfügung gestellte Summe
- Die Modalitäten und die Dauer der Tilgung der Hypothek
- Die Kosten, die durch die Aufhebung der Hypothek über eine vorzeitige Rückzahlung entstehen
- Der Zinssatz, zu dem der Kredit gewährt wird
Sie sollten daher unbedingt dieses gesamte Dokument zur Kenntnis nehmen, um die Bedingungen, zu denen Ihnen die Hypothek gewährt wird, zu beherrschen.
Was ist eine Hypothekenaufhebung?
Der Begriff "Hypothekenaufhebung" bezeichnet den Zeitpunkt, an dem es keine Hypothek mehr auf die Immobilie gibt. Das bedeutet, dass sie von der Bank nicht mehr als Sicherheit für einen Kredit angesehen wird. Die Aufhebung einer Hypothek kann in mehreren Fällen erfolgen:
- Die Tilgung Ihres Kredits ist abgeschlossen, Sie haben die Rückzahlung an die Bank zum vorgesehenen Zeitpunkt beendet
- Sie nehmen eine vorzeitige Rückzahlung vor, um die Hypothek aufzuheben
GUT ZU WISSEN
Um eine Hypothek aufzuheben, ist die Rückzahlung Ihres Kredits nicht die einzige Alternative. Sie können auch andere Sicherheiten wählen, z. B. eine selbstschuldnerische Bürgschaft oder die Verpfändung eines Sparvertrags. Man spricht zum Beispiel von der Verpfändung von Verträgen der dritten Säule. Es bleibt ratsam, sich begleiten zu lassen, um den Vertrag neu zu verhandeln, je nachdem, welche neuen Sicherheiten Sie einbringen können. Ihre Bank ist nicht verpflichtet, die neuen Bedingungen zu akzeptieren, die Sie ihr vorschlagen.
Wie verkaufe ich eine hypothekarisch belastete Immobilie?
Viele Privatpersonen entscheiden sich dafür, die Aufhebung ihrer Hypothek zu beantragen, um ihre Immobilie weiterverkaufen zu können. Dies ist jedoch nicht die einzige mögliche Alternative, um seine Immobilie auf dem Markt anbieten zu können.
Vorzeitige Rückzahlung
Um Ihre Immobilie verkaufen zu können, können Sie die Hypothek loswerden, indem Sie die Rückzahlungen vorziehen. Beachten Sie, dass die meisten Verträge eine finanzielle Strafe vorsehen, wenn Sie die Hypothek vorzeitig zurückzahlen.
Zum Zeitpunkt der Aufnahme Ihrer Hypothek sollten Sie sich fragen, ob Sie möglicherweise eine vorzeitige Tilgung benötigen. Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, können Sie sich an Organisationen wenden, die flexible Hypotheken ohne Vorfälligkeitsentschädigung anbieten.
Hypothekentransfer
Wenn Sie eine neue Hypothek aufnehmen möchten, um eine andere Immobilie zu erwerben, können Sie eine sogenannte Hypothekenübertragung vornehmen. Sie behalten also Ihren Kredit, übertragen aber die Sicherheit des Kredits auf eine andere Immobilie. Beachten Sie, dass dies nur möglich ist, wenn Sie Ihre Hypothek bei der gleichen Bank aufnehmen.
Zu den Vorteilen dieser Lösung gehört, dass Sie nicht erneut die Gebühr für die Eintragung einer Hypothek zahlen müssen. Zur Erinnerung: Sie beträgt 1,3 % des Immobilienpreises. Sie können also bei den Kosten, die durch Ihren nächsten Kauf entstehen, sparen.
Die Übertragung der Hypothek
Sie können die Hypothek auch an den nächsten Käufer Ihrer Immobilie weitergeben. Dazu muss dieser zwangsläufig über dieselbe Bank wie Sie gehen, um seine Hypothek aufzunehmen.
Diese Option kann zu einem Verkaufsargument werden, um Ihre Immobilie zu vermarkten. Denn wenn der Käufer über eine begrenzte Finanzierungskapazität verfügt, profitiert er von der bestehenden Hypothek. Außerdem kann er die Hypothekarkosten sparen, die Sie bereits bezahlt haben.
Welche Kosten fallen bei einer Hypothekenaufhebung an?
Notar- und Grundbuchgebühren
Wenn Sie sich dafür entscheiden, eine Hypothekenaufhebung zu beantragen, müssen Sie dem Notar Gebühren zahlen. Sie betragen mindestens 1 % des Gesamtwerts der Immobilie, was eine gewisse Summe ausmachen kann.
Sie müssen auch die Kosten für die Grundbucheintragung bezahlen, genau wie bei der Aufnahme einer Hypothek.
Die Rückzahlung an die Bank
Die Rückzahlung an die Bank erfolgt proportional zum Kapital, das Sie möglicherweise bereits getilgt haben. Sie müssen das gesamte verbleibende Geld zurückzahlen, wenn Sie nicht auf die Übertragung oder den Transfer der Hypothek setzen. Bevor Sie also mit der vorzeitigen Rückzahlung Ihrer Hypothek beginnen können, sollten Sie prüfen, ob Ihre persönlichen Mittel ausreichen, um das gesamte ausstehende Kapital zu decken.
Vorfälligkeitsentschädigungen
Im Allgemeinen entspricht die Vorfälligkeitsentschädigung dem Zinssatz, multipliziert mit dem Betrag, der über die Restlaufzeit noch zu zahlen ist. Wenn Sie beispielsweise einen Kredit zu einem Zinssatz von 1,9 % aufgenommen haben und über 2 Jahre hinweg noch 200.000 CHF zu zahlen sind, lautet die zu erstellende Berechnung: 200.000 x 1,9 % X 2 Jahre.
Wenn Sie sich für die Schließung Ihrer Hypothek entscheiden, müssen Sie also die finanziellen Auswirkungen abwägen, um zu wissen, ob Sie wirklich gewinnen.
Warum berechnet die Bank Strafen?
Aus der Sicht von Privatpersonen ist es manchmal schwer zu verstehen, warum Banken Ausstiegsstrafen berechnen. Denn warum werden diejenigen benachteiligt, die das geliehene Geld vorzeitig zurückgeben möchten?
Das ist eigentlich eine Geschichte des Finanzmarktes. Um Ihnen Geld leihen zu können, leiht sich Ihre Bank selbst Geld zu einem niedrigeren Zinssatz. Die Differenz zwischen dem Zinssatz, zu dem sie sich Geld leiht, und dem Zinssatz, zu dem sie es Ihnen zur Verfügung stellt, ist im Grunde ihre Gewinnspanne.
Wenn Sie eine vorzeitige Rückzahlung vornehmen, verringern Sie also die Marge, die ursprünglich im Vertrag vereinbart war, erheblich. Die finanziellen Sanktionen dienen also dazu, einen Teil dieses Verlustes zu decken. Es sei jedoch daran erinnert, dass sich einige Kreditgeber dafür entscheiden, bei einer vorzeitigen Ablösung keine Vorfälligkeitsentschädigung zu erheben.
Steuerlich absetzbare Ausstiegsgebühren
Wenn Sie eine vorzeitige Rückzahlung einer Hypothek und eine Aufhebung der Hypothek vornehmen, können Sie auch von bestimmten Steuervorteilen profitieren. In der Regel sind die Kosten von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen absetzbar, ebenso wie bis dahin die Hypothekenzinsen.
Der Abzug der Ausstiegsstrafe von den Steuern ist kein Grund, Ihre Hypothek vorzeitig zurückzuzahlen. Es kann Sie aber dennoch in Ihrer Entscheidung bestärken, wenn Sie derzeit die finanziellen Auswirkungen berechnen.
Kann man über die Ausstiegsgebühren verhandeln?
Im Allgemeinen ist es möglich, über die Strafen zu verhandeln, die erhoben werden, wenn die Hypothek vor Ablauf des Darlehens aufgelöst wird. Die Begleitung durch einen Finanzfachmann kann Ihnen helfen, die richtigen Argumente zu finden, je nachdem, welches Projekt Sie vorantreiben.
Wenn Sie Fragen zur vorzeitigen Rückzahlung einer Hypothek oder zur Aufhebung Ihrer Hypothek haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren. Unsere Berater können Ihren Fall prüfen und Sie bei der Wahl der günstigsten Lösung unterstützen. Was auch immer Ihre Pläne sind, es gibt bestimmt eine Lösung, die zu Ihnen passt.
Aktualisiert am : 31.01.2024Geschrieben von Valery ChantepyVerantwortlicher für den Bereich Hypotheken bei CompareaErfahren Sie mehr über unser Team klicken Sie hier.